Affitti commerciali non percepiti: quando sono esclusi dalla tassazione

L’articolo 26 del Tuir prevede che i canoni di locazione derivanti da immobili ad uso commerciale concorrono a formare il reddito complessivo a prescindere dalla loro percezione. Tuttavia il contribuente che sia in grado di provare di non aver incassato gli affitti ha diritto a dichiarare la sola rendita catastale dell’immobile. Ciò è possibile solo quando sia intervenuta la risoluzione del contratto a seguito di sfratto per morosità, per inadempimento accertato prima dello sfratto oppure per risoluzione con data certa.

Sfratto per morosità
A partire dalla data del provvedimento giudiziale che convalida lo sfratto per morosità il contribuente può considerare risolto il contratto e quindi escludere dalla tassazione i canoni non percepiti.

Inadempimento accertato prima dello sfratto
In presenza della clausola risolutiva espressa ( 1456 c.c.) il giudice può accertare l’inadempimento del conduttore, e la conseguente risoluzione del contratto, anche ad una data precedente a quella di convalida dello sfratto. In altri casi, successivamente alla conclusione del provvedimento di convalida dello sfratto, il locatore può ottenere una pronuncia che accerta la risoluzione del contratto in data antecedente.

Risoluzione del contratto con data certa
Qualora prevista nel contratto, il locatore potrà avvalersi della clausola risolutiva espressa inviando al conduttore una raccomandata con avviso di ricevimento con la quale contesta l’inadempimento derivante dal mancato pagamento dei canoni. Inoltre lo stesso locatore dovrà redigere un verbale di rilascio al fine di poter dimostrare che l’immobile non è più occupato.

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