Secondo alcune anticipazioni, il nuovo decreto interministeriale relativo ai finanziamenti agevolati per l’acquisto di beni strumentali per l’impresa (c.d. “Nuova Sabatini”) ha ricevuto il via libera nei giorni scorsi dalla Corte dei conti ed è quindi di prossima pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
Il provvedimento attua quanto disposto dall’art. 8 del DL 3/2015 convertito (c.d. Investment compact), che ha previsto l’apertura della Sabatini anche a fondi diretti delle banche.
Detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio – Chiarimenti (circ. Agenzia delle Entrate 2.3.2016 n. 3)
Nella circ. 2.3.2016 n. 3, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in relazione alla detrazione IRPEF del 50% per gli interventi di recupero edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR, al c.d. “bonus mobili” collegato ad interventi di recupero introdotto dall’art. 16 co. 2 del DL 63/2013 ed alla deduzione IRPEF del 20% per l’acquisto di immobili da locare di cui all’art. 21 del DL 133/2014.
In particolare, è stato precisato che:
– in caso di interventi effettuati su una pertinenza comune a due abitazioni, per individuare il limite di spesa su cui calcolare la detrazione IRPEF del 50% è necessario tener conto del numero delle unità immobiliari abitative servite dalla pertinenza stessa;
– la sostituzione di una vasca da bagno con un’altra vasca da bagno con sportello apribile (o con box doccia) rientra fra gli interventi di manutenzione ordinaria e conseguentemente la detrazione di cui all’art. 16-bis del TUIR non compete;
– è possibile beneficiare del c.d. “bonus mobili” anche in conseguenza della sostituzione della caldaia in quanto l’intervento è qualificabile come “manutenzione straordinaria”;
– per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici residenziali, sia al fine della detrazione per gli interventi di recupero edilizio che per quella di riqualificazione energetica, se il pagamento delle spese è stato effettuato mediante l’apposito bonifico bancario o postale, non è necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto (sono così superati i documenti della stessa Agenzia, ris. 27.8.2015 n. 74 e circ. 21.5.2014 n. 11).
Infine, in relazione alla deduzione IRPEF del 20% per l’acquisto di immobili da locare di cui all’art. 21 del DL 133/2014, l’Agenzia ha chiarito che:
– il limite di 300.000,00 euro costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione (dall’1.1.2014 al 31.12.2017), sia con riferimento all’abitazione che al contribuente (rimane fermo il limite di 300.000,00 euro anche in caso di acquisti di più unità abitative da locare);
– sono deducibili gli interessi passivi pagati e dipendenti da mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da locare (rilevano pertanto le quietanze di pagamento).
Detrazione IRPEF del 19% per le spese mediche e scolastiche – Chiarimenti (circ. Agenzia delle Entrate 2.3.2016 n. 3)
Nella circ. 2.3.2016 n. 3, l’Agenzia delle Entrate ha fornito precisazioni in relazione ad alcuni oneri detraibili.
In particolare, in materia di spese sanitarie è stato chiarito che, ai sensi dell’art. 15 co. 1 lett. c) del TUIR:
– la detrazione IRPEF del 19% si applica alle spese sostenute per l’educatore professionale, la mesoterapia e l’ozonoterapia;
– non sono detraibili le spese per il pedagogista e le grotte di sale.
Per quanto riguarda le spese di istruzione, inoltre, è precisato che:
– i contributi volontari consistenti in erogazioni liberali finalizzate all’innovazione tecnologica (es. acquisto di cartucce per stampanti), all’edilizia scolastica (es. pagamento di piccoli e urgenti lavori di manutenzione o di riparazione) e all’ampliamento dell’offerta formativa (es. acquisto di fotocopie per verifiche o approfondimenti) rientrano nell’ambito di applicazione della lett. i-octies) dell’art. 15 co. 1 del TUIR riguardante la detrazione IRPEF del 19% prevista per le erogazioni liberali senza alcun limite massimo;
– le tasse (es. di iscrizione e di frequenza), i contributi obbligatori (es. spesa per la mensa scolastica), nonché i contributi volontari e le altre erogazioni liberali, deliberati dagli istituti scolastici o dai loro organi e sostenuti per la frequenza scolastica ma non per le finalità di cui alla suddetta lett. i-octies), rientrano nella previsione della precedente lett. e-bis) dello stesso art. 15 che prevede una detrazione IRPEF del 19% per le spese di frequenza di scuole d’infanzia nel limite annuo non superiore a 400,00 euro per studente.
Assegnazione agevolata di beni ai soci e trasformazione in società semplice – Calcoli di convenienza
La valutazione di convenienza dell’assegnazione agevolata di beni ai soci deve tenere conto anche di aspetti quali:
– il passaggio dalla tassazione tendenzialmente basata sulla differenza tra costi e ricavi a quella forfetaria basata sul canone di locazione ridotto del 5%;
– la possibilità, per gli immobili locati ad uso abitativo, di beneficiare del regime della cedolare secca (inibito alle società semplici);
– la possibilità, per gli assegnatari, di accedere alle detrazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
– nel caso di utilizzo dell’immobile come abitazione principale, l’esenzione da IMU e TASI.
Occorre, sotto un diverso aspetto, tenere conto dei vincoli da rispettare, relativi:
– alla conformità urbanistica e catastale dei beni trasferiti;
– alla necessità di produrre l’attestato di prestazione energetica;
– al diritto di prelazione eventualmente spettante ai conduttori di immobili locati.
Leasing finanziario abitativo – Novità della legge di stabilità 2016 (Guida MEF – Assilea – Notariato)
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con la “Guida al leasing prima casa”, redatta in collaborazione con Assilea e il Consiglio Nazionale del Notariato, ha confermato:
-l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 4% (anziché del 10%), qualora la società di leasing acquisiti l’immobile, oggetto del contratto di leasing abitativo, da un costruttore soggetto passivo IVA, in presenza delle condizioni di “prima casa” in capo all’utilizzatore;
-che, per valutare la soglia dei 55.000,00 euro di reddito rilevante per la detrazione IRPEF, basta tenere conto del reddito complessivo, dichiarato dall’utilizzatore nell’ultima dichiarazione dei redditi presentata.
Inoltre, la disciplina del leasing abitativo (introdotta dalla legge di stabilità 2016), utilizzabile per l’acquisto di una unità immobiliare da destinare ad abitazione principale entro un anno dalla consegna:
-consente la detrazione del 19% dei canoni e del riscatto, nonché l’applicazione agevolata dell’imposizione indiretta;
-introduce tutele per l’utilizzatore circa la possibilità di sospendere i canoni di locazione (per un massimo di 12 mesi), in caso di difficoltà a seguito di licenziamento e nel caso di risoluzione per inadempimento del contratto.
Infine, in questo contratto l’utilizzatore non paga l’imposta sostitutiva gravante sui mutui (0,25%), non ci sono costi per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca, il prezzo di riscatto è detraibile nell’anno di esercizio.
Assegnazione agevolata di beni ai soci – Terreni agricoli – Determinazione della plusvalenza
L’assegnazione agevolata di beni ai soci coinvolge anche i terreni posseduti dalle società. La prassi ministeriale (C.M. 21.5.99 n. 112/E) aveva però ritenuto di escludere dai benefici i terreni agricoli utilizzati direttamente (per la coltivazione o l’allevamento di animali), riconoscendone le strumentalità per destinazione.
Le modalità di determinazione delle plusvalenze relative ai terreni agricoli sono comuni a quelle che caratterizzano gli altri beni agevolati, e pertanto:
– in via ordinaria, si contrappongono il valore normale di ciascun terreno e il suo costo fiscalmente riconosciuto;
– su opzione della società, si assume in luogo del valore normale il valore catastale.
L’imposta di registro dovuta è ordinariamente pari al 15% (misura così prevista dall’1.1.2016), ed è ridotta al 50% in virtù delle disposizioni agevolative; le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa.
Agevolazioni per le vendite giudiziarie immobiliari – Imposte di registro, ipotecaria e catastali fisse – Novità del DL 18/2016
L’art. 16 del DL 18/2016 prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale trovino applicazione in misura fissa (200 euro ciascuna) per gli atti di trasferimento della proprietà o di diritti reali immobiliari emessi nell’ambito di vendite giudiziarie, a condizione che l’immobile sia rivenduto entro due anni.
L’agevolazione trova applicazione dal 16.2.2016 al 31.12.2016.
Per quanto concerne l’ambito di applicazione della disciplina agevolativa, essa si applica agli atti ed ai provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili (uso, usufrutto, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù) emessi nell’ambito di:
-una procedura giudiziaria di espropriazione forzata immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV c.p.c.;
-una procedura di vendita di cui all’art. 107 del RD 267/42 (Legge fallimentare), ovvero una vendita immobiliare fallimentare.
La sola condizione di applicazione del beneficio è stata fissata nel “ritrasferimento” dell’immobile, entro 2 anni dall’acquisto agevolato. In proposito, la norma prevede che ove la condizione del “ritrasferimento” non si realizzi nel termine biennale, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica la sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi di mora.
Infine, la norma opportunamente precisa che dalla scadenza di due anni decorre il termine, triennale, a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per il recupero delle imposte ordinarie.
Agevolazioni per l’imprenditoria giovanile in agricoltura – Novità del DM 18.1.2016
In data 17.2.2016, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il DM 18.1.2016 che definisce i nuovi criteri di accesso al meccanismo agevolativo previsto per l’imprenditoria giovanile nel settore agricolo.
L’agevolazione consiste nell’erogazione di un finanziamento a tasso zero, a copertura del 75% delle spese ammissibili, e può avere una durata che va da un minimo di cinque anni a un massimo di dieci.
I soggetti che possono usufruire dell’agevolazione sono le imprese di dimensione micro, piccola e media che rispettano alcuni requisiti (anche riguardanti l’età dell’imprenditore, che deve essere compresa fra i 18 e i 40 anni non compiuti) e che propongono progetti di investimento per:
– il subentro nella conduzione di un’impresa agricola attiva da almeno due anni;
– programmi di sviluppo e consolidamento nei settori della produzione, trasformazione e commercializzazione dei prodotti agricoli.
I programmi di spesa, ammissibili fino all’importo massimo di 1,5 milioni di euro, devono essere diretti a migliorare il rendimento e la sostenibilità dell’impresa agricola, l’ambiente naturale, le infrastrutture o le condizioni di igiene e benessere degli animali.
Tuttavia, per la presentazione delle domande occorre ancora attendere l’adozione delle istruzioni operative da parte dell’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (Ismea).
Contratto di leasing di immobili abitativi – Agevolazioni – Novità della legge di stabilità 2016
Al fine di incentivare la diffusione del leasing abitativo, il legislatore è intervenuto sulla materia con la L. 28.12.2015 n. 208 (legge di stabilità 2016).
In relazione ai contratti di locazione finanziaria di immobili adibiti ad uso abitativo, infatti, alcune disposizioni della citata legge riguardano:
– la disciplina civilistica (co. 76 – 81);
– l’introduzione di una nuova detrazione dall’IRPEF (co. 82);
– la modifica del trattamento impositivo indiretto (co. 83).
La nuova agevolazione introdotta dal citato co. 82 consiste in una detrazione IRPEF del 19% dei canoni di leasing e del prezzo di riscatto pagati da coloro che acquistano un immobile da destinare ad abitazione principale attraverso un contratto di locazione finanziaria.
Sotto l’aspetto soggettivo, possono beneficiare dell’agevolazione i soggetti IRPEF che hanno un reddito complessivo non superiore a 55.000,00 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
Per quanto concerne i giovani di età inferiore a 35 anni, la detrazione IRPEF del 19% compete per un importo non superiore a 8.000,00 euro per i canoni ed i relativi oneri accessori del leasing e per un importo non superiore a 20.000,00 euro per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale. Per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni, la detrazione spetta per importi non superiori alla metà di quelli previsti per gli under 35 (4.000,00 euro per i canoni e 10.000,00 euro per il prezzo di riscatto).
Il co. 84 dell’art. 1 della L. 208/2015 stabilisce che le nuove disposizioni si applicano ai contratti di leasing conclusi dall’1.1.2016 al 31.12.2020.
Da una prima analisi sembrerebbe che sia fiscalmente più conveniente la nuova detrazione prevista per i contratti di leasing abitativo rispetto a quella relativa agli interessi passivi contratti per mutui ipotecari finalizzati all’acquisto dell’abitazione principale di cui all’art. 15 co. 1 lett. b) del TUIR.
Riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato – Chiarimenti (risposte IFEL 24.2.2016)
Il co. 10 dell’art. 1 della L. 208/2015 prevede, dall’1.1.2016, una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU/TASI per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le destinano ad abitazione principale ed al ricorrere di determinate condizioni.
Sul punto l’IFEL ha pubblicato sul proprio sito internet delle risposte a quesiti che nella sostanza confermano i chiarimenti forniti dal MEF nella ris. 17.2.2016 n. 1.
Fra le precisazioni più importati l’IFEL ha ribadito che:
– nel caso in cui un contribuente, oltre alla propria abitazione principale ed a quella concessa in comodato al figlio che la utilizza a sua volta come abitazione principale site nello stesso Comune, risulti nudo proprietario di una terza abitazione, l’agevolazione spetta in quanto il nudo proprietario non è soggetto passivo dell’imposta (IMU e TASI) (risposte nn. 2 e 8);
– in caso di comproprietà dell’immobile occorre verificare il rispetto di tutte le condizioni separatamente per i due coniugi. Pertanto, nel caso in cui l’immobile in comproprietà tra i coniugi è concesso in comodato ai genitori di uno di essi, l’agevolazione spetta solo al comproprietario per il quale è rispettato il vincolo di parentela richiesto dalla norma (risposta n. 3);
– se il comodante è proprietario di due abitazioni ed è titolare del diritto di abitazione come ex coniuge di una terza abitazione l’agevolazione non compete (risposta n. 7);
– se il comodante conduce in locazione un immobile nello stesso Comune dell’abitazione concessa in comodato l’agevolazione si applica in quanto sono soddisfatte le condizioni richieste dalla norma secondo cui il comodante ed il comodatario devono avere la residenza e la dimora abituale nello stesso Comune. Al contrario, se il comodante risiede in un altro Comune rispetto a quello dove è sito l’immobile concesso in comodato la riduzione del 50% non spetta (risposta n. 5).