I contribuenti che stanno sostenendo spese di recupero del patrimonio edilizio devono eseguire i pagamenti entro il 31.12.2015 se intendono utilizzare la detrazione IRPEF del 50% di cui all’art. 16-bis del TUIR già a partire dall’anno 2015.
La proroga dell’agevolazione alle spese sostenute fino al 31.12.2016, inserita nel Ddl. di stabilità per il 2016 con i medesimi limiti e percentuali, permette infatti di valutare se effettuare i bonifici:
– entro il 31.12.2015 e quindi usufruire della detrazione, limitatamente alla quota di competenza, già dalla prossima dichiarazione dei redditi da presentare nel 2016;
– nel 2016.
Converrà effettuare i bonifici entro la fine d’anno per coloro che prevedono di avere redditi le cui imposte siano in grado di assorbire le conseguenti detrazioni, mentre coloro che hanno soltanto redditi assoggettati ad imposte sostitutive, quali ad esempio le locazioni immobiliari assoggettate a cedolare secca, non avranno convenienza ad anticipare un onere i cui benefici non potranno essere utilizzati.
Cooperative edilizie esenti dall’Imu
Il chiarimento giunto dal ministero delle finanze con la risoluzione n. 9/DF del 5 novembre 2015, precisa che l’esenzione dall’Imu prevista per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dalle imprese costruttrici deve applicarsi anche con riferimento alle cooperative edilizie che assegnano in proprietà gli alloggi i propri soci. Inoltre si è precisato che le stesse considerazioni rese per l’Imu, si applicano anche ai fini dell’individuazione dell’aliquota Tasi applicabile sugli stessi immobili.
Accesso al regime forfetario – Condizioni – Novità del Ddl. di stabilità 2016
La legge di stabilità 2016 incrementa le soglie entro cui devono essere contenuti i ricavi o i compensi conseguiti/percepiti “nell’anno precedente” rispetto a quello per cui si valuta l’utilizzo del regime (art. 1 co. 54 lett. a) della L. 190/2014). Le nuove soglie andranno considerate, a partire dall’1.1.2016, in sede di primo accesso al regime forfetario, nonché per valutare la permanenza nello stesso.
Rispetto a quest’ultima casistica, un’ipotesi particolare riguarda quei soggetti in regime forfetario che nel 2015 hanno percepito ricavi o compensi superiori agli attuali limiti, ma non a quelli che saranno introdotti dalla legge di stabilità. Esemplificando, è il caso del professionista in regime forfetario – per il quale l’attuale limite è 15.000,00 euro – che all’1.1.2016 verifica di aver percepito, nell’anno precedente, 20.000,00 euro di compensi.
Sebbene sia necessaria una conferma ufficiale, in questo caso non dovrebbe verificarsi la fuoriuscita dal regime (in forza dell’art. 1 co. 71 della L. 190/2014) in quanto l’accertamento delle condizioni per la permanenza nello stesso è condotta ad inizio 2016, raffrontando, tra l’altro, il complesso dei ricavi e compensi percepiti del 2015 (dato storico) con i limiti vigenti al momento della verifica stessa (il che significa considerare le nuove soglie modificate dalla legge di stabilità che entreranno in vigore dal 2016). D’altra parte, tale lettura risulterebbe conforme all’indicazione fornita dalla circ. Agenzia delle Entrate 24.8.2001 n. 80, in relazione all’incremento dei limiti di accesso alla contabilità semplificata.
Alienazione infraquinquennale – Riacquisto di altro immobile entro un anno – Decadenza per l’accertamento
Il contribuente decade dall’agevolazione “prima casa” se cede l’immobile prima del decorso di cinque anni dall’acquisto. La decadenza è, tuttavia, impedita dall’acquisto di un ulteriore immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita infraquinquennale.
Relativamente al termine triennale per il disconoscimento dell’agevolazione di cui all’art. 76 del DPR 131/86, la giurisprudenza, in coerenza con i principi fissati dalle Sezioni Unite nella sentenza 21.11.2000 n. 1196, ha affermato che:
– in caso di cessione dell’immobile prima del quinquennio, i tre anni decorrono dallo spirare dell’anno successivo alla vendita infraquinquennale (Cass. 9.12.2008 n. 28880);
– in caso di riacquisto dell’immobile entro l’anno, i termini decorrono spirati tre anni dal riacquisto, termine entro il quale, per la prassi e la giurisprudenza, occorre adibire il nuovo immobile ad abitazione principale (ris. Agenzia delle Entrate 6.10.2003 n. 192 e Cass. 12.3.2003 n. 3608).
Patent Box – Chiarimenti ufficiali (circ. Agenzia Entrate 1.12.2015 n. 36)
L’Agenzia delle Entrate, con circ. 1.12.2015 n. 36, ha fornito le prime indicazioni con riferimento alle modalità applicative del regime di patent box.
Tra i principali chiarimenti, si segnalano i seguenti:
– con riferimento all’esercizio dell’opzione relativa ai primi due periodi successivi a quello in corso al 31.12.2014 (2015 e 2016, per i soggetti “solari”), non ci saranno conseguenze per il contribuente se, a seguito dell’esercizio dell’opzione, non dovesse poi risultare possibile o conveniente operare alcuna variazione in diminuzione nella dichiarazione dei redditi ai fini della fruizione dell’agevolazione;
– nel caso in cui, una volta esercitata l’opzione per l’anno d’imposta 2015, l’impresa verificasse che lo sfruttamento economico del bene immateriale genera una perdita, l’impresa in regime patent box rinvierebbe gli effetti positivi dell’opzione agli esercizi in cui lo stesso bene sarà produttivo di reddito;
– le perdite generate in vigenza del regime di patent box dovranno essere recuperate, attraverso un meccanismo di “recapture” nell’ambito del medesimo regime di patent box, nel momento in cui il bene immateriale comincerà a produrre redditi. Tali perdite saranno, quindi, computate a riduzione del reddito lordo agevolabile (pari all’eccedenza dei ricavi rispetto ai costi riferibili al singolo bene immateriale), fino al loro completo esaurimento;
– non è considerata abusiva l’operazione di fusione, scissione o conferimento di azienda a seguito della quale non ricorre più l’obbligo di presentare l’istanza di ruling (in quanto il bene immateriale non viene più utilizzato direttamente), ma sussiste la semplice facoltà di presentazione della medesima istanza (in quanto il bene immateriale viene concesso in uso ad altra società appartenente al medesimo gruppo).
Estromissione agevolata dell’immobile strumentale da parte dell’imprenditore individuale e assegnazione agevolata dei beni ai soci – Novità del Ddl. di stabilità 2016
Il Ddl. di stabilità 2016 prevede, oltre alle disposizioni relative alla cessione/assegnazione agevolata dei beni ai soci, anche la possibilità di estromettere l’immobile strumentale dell’imprenditore individuale. Si tratta di opportunità solo in parte alternative tra loro, posto che alcuni requisiti sono specificatamente necessari per alcune operazioni e non per altre.
Sotto il profilo soggettivo, l’estromissione riguarda l’impresa individuale, mentre le assegnazioni, cessioni e trasformazione sono destinati alle società, di persone o di capitali.
Sotto il profilo oggettivo, l’estromissione riguarda i soli beni immobili strumentali (per natura o per destinazione) di cui all’art. 43 co. 2 del TUIR, mentre le società possono assegnare ai soci beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione (beni merce o beni patrimonio) e beni mobili registrati non utilizzati come strumentali. Per la trasformazione in società semplice, l’ente che intende trasformarsi deve avere per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni immobili o di beni mobili registrati.
Si ricorda inoltre che le operazioni di cessione, trasformazione ed assegnazione devono intervenire entro il 30 settembre, mentre l’estromissione deve essere realizzata entro il 31.5.2016. Quest’ultima opzione, in base a quanto chiarito dalla circ. Agenzia delle Entrate 39/2008, si esercita con il comportamento concludente, che si concretizza nella contabilizzazione sul libro giornale e sul registro dei beni ammortizzabili, e si perfeziona con l’indicazione in dichiarazione (ris. Agenzia delle Entrate n. 82/2009), ovvero con il pagamento dell’imposta sostitutiva (ris. Agenzia delle Entrate n. 228/2009) dell’8%.
Assegnazione agevolata di beni ai soci e trasformazione in società semplice – Novità del Ddl. di stabilità 2016
La trasformazione agevolata in società semplice prevista dall’art. 9 del Ddl. di stabilità 2016 è riservata alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni indicati nella norma (beni immobili e beni mobili iscritti nei pubblici registri).
Per tale valutazione, a rigore occorre rifarsi alle previsioni dello Statuto sociale; tuttavia, sarebbe auspicabile che si potesse guardare anche all’attività in concreto esercitata all’atto della trasformazione, per evitare modifiche statutarie finalizzate a beneficiare dell’agevolazione effettuate dalle società che hanno un oggetto sociale non immobiliare, ma che formalmente detengono solo più immobili a scopo di investimento.
Se la società ha in patrimonio beni diversi dagli immobili e dai beni mobili registrati, le plusvalenze sono assoggettate a tassazione ordinaria all’atto della trasformazione in società semplice.
Gli emendamenti alla Legge di Stabilità su assegnazione di immobili, canone Rai ed affitti in nero
Ecco i principali emendamenti approvati nella giornata di ieri:
– gli imprenditori individuali che possiedono immobili strumentali (al 31 ottobre 2015) potranno optare, entro il 31 maggio 2016, per l’esclusione di tali beni dal patrimonio d’impresa mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’8% calcolata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile e il suo costo fiscalmente riconosciuto;
– è prevista la nullità di ogni pattuizione volta a definire un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Nei casi di nullità il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, potrà richiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato;
– il pagamento del canone Rai avverrà in dieci rate mensili, addebitate sulle fatture emesse dall’impresa che fornisce la corrente elettrica. Infine viene innalzata a 8 mila euro (rispetto agli attuali 6.700 euro) la soglia di reddito per l’esenzione del canone a favore degli over 75.
Esenzione IMU per gli immobili concessi in comodato ai figli – Emendamento al Ddl. di stabilità 2016
Con un emendamento al Ddl. di stabilità 2016 è stata proposta l’esenzione dall’IMU (e di conseguenza anche della TASI) per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la destinano ad abitazione principale.
Per poter beneficiare dell’esenzione dovrebbero sussistere le seguenti condizioni:
– che il contratto di comodato sia registrato;
– che il comodante abbia adibito nel 2015 lo stesso immobile ad abitazione principale;
– che il comodante non possieda un altro immobile ad uso abitativo in Italia.
Estromissione agevolata dell’immobile strumentale da parte dell’imprenditore individuale – Emendamento al Ddl. di stabilità 2016
Con un emendamento al Ddl. di stabilità 2016 è stata proposta la riapertura delle disposizioni agevolative per l’estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale.
Sulle plusvalenze che emergono a seguito dell’operazione (pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile e il suo costo fiscalmente riconosciuto) è dovuta un’imposta sostitutiva dell’8%. La norma proposta rimanda, in quanto compatibili, alle altre disposizioni dell’art. 9 dello stesso Ddl. di stabilità 2016, per cui dovrebbe essere possibile assumere, in luogo del valore normale, il valore catastale degli immobili.
L’operazione avviene in regime di esenzione IVA (salva la necessità di eventuali rettifiche della detrazione se l’immobile è stato acquistato con IVA da meno di dieci anni, o se sono state effettuate spese incrementative) e non comporta il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. L’opzione dovrebbe essere esercitata entro il 31.5.2016 e consentirebbe l’estromissione a decorrere dal periodo d’imposta in corso all’1.1.2016.