Riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato – Condizioni – Novità della legge di stabilità 2016

In sede di versamento della prima rata di IMU e TASI per l’anno 2016, occorre tenere conto delle modifiche apportate dalla legge di stabilità 2016 alle abitazioni date in comodato a parenti, ricordandosi anche che l’acconto deve essere corrisposto in base alle aliquote e alle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente.
La norma prevede, dall’1.1.2016, una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU e della TASI per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (ovvero ai genitori oppure ai figli) che la destinano ad abitazione principale.
La riduzione, tuttavia, spetta a condizione che il comodante possieda al massimo due abitazioni che insistono nello stesso Comune, di cui una utilizzata come propria abitazione principale e l’altra concessa con contratto di comodato registrato a un parente in linea retta di primo grado (padre/figlio) che la utilizza come propria abitazione principale.

Delibere tardive relative al 2015 – Blocco degli aumenti di tariffe e aliquote per il 2016 e applicazione di maggiorazioni

La legge di stabilità per il 2016 ha disposto il blocco degli aumenti di tariffe e aliquote rispetto alle misure applicate per il 2015. Di conseguenza, molti Comuni non hanno deliberato nulla per l’anno 2016 in virtù della norma secondo cui, in caso di mancata approvazione nei termini, le aliquote e le tariffe si intendono prorogate di anno in anno.
Tale regola, tuttavia, prevede una deroga espressa dal co. 28 dell’art. 1 della L. 208/2015 (legge di stabilità 2016).
I Comuni che intendono confermare anche per il 2016 la maggiorazione TASI dello 0,8 per mille lo possono fare a condizione che venga espressamente previsto dalla delibera comunale. Tale delibera, tuttavia, doveva essere approvata entro il 30.4.2016, data ultima per l’approvazione dei bilanci preventivi 2016.

TIA – Produzione di rifiuti speciali – Superficie tassabile (Cass. 20.5.2016 n. 10469)

La Cassazione, con la sentenza 20.5.2016 n. 10469, ha affermato che anche per la TIA (tariffa di igiene ambientale) valgono le disposizioni contenute nell’art. 62 co. 3 del DLgs. 507/93 che, in materia di TARSU, stabiliscono che per la determinazione della superficie tassabile non si deve tenere conto di quella parte di essa ove si formano, di regola, rifiuti speciali.
Al contribuente, tuttavia, spetta l’onere di fornire all’amministrazione comunale i dati relativi all’esistenza ed alla delimitazione di tali aree.
Tanto più che l’art. 49 co. 3 e 14 del DLgs. 5.2.97 n. 22 dispongono che la tariffa deve essere applicata nei confronti di chiunque occupi oppure conduca locali o aree scoperte ad uso privato non costituenti accessorio o pertinenza dei locali medesimi, a qualsiasi uso adibiti, esistenti nelle zone del territorio comunale, salvo l’applicazione di una riduzione proporzionale alla quantità di rifiuti assimilati che il produttore dimostra di aver avviato al recupero.

IMU – Aree edificabili – Adozione da parte del Comune di uno strumento urbanistico – Determinazione della base imponibile

Entro il 16.6.2016 devono essere versate l’IMU e la TASI per le aree fabbricabili.
Si ricorda che, ai sensi dell’art. 36 co. 2 del DL 4.7.2006 n. 223 (conv. L. 4.8.2006 n. 4), “un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. L’area si intende fabbricabile, quindi, già con la semplice adozione da parte del Comune dello strumento urbanistico, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi.
In caso di dubbio, occorre rivolgersi al Comune, anche se l’art. 31 della L. 289/2002 prevede che se l’ente locale attribuisce a un terreno la natura di area fabbricabile ne deve dare comunicazione al proprietario.
Ai fini della determinazione della base imponibile, è necessario considerare il valore venale in comune commercio all’1.1.2016.

Immobili locati a canone concordato – Riduzione dell’IMU e della TASI al 75% – Novità della legge di stabilità 2016

I co. 53 e 54 dell’art. 1 della L. 208/2015 (legge di stabilità 2016) prevedono una riduzione del 25% dell’IMU e della TASI dovute per gli immobili locati a canone concordato di cui alla L. 9.12.98 n. 431. Entrambe le imposte (IMU e TASI), determinate applicando l’aliquota stabilita dal Comune, quindi, sono ridotte al 75%.
L’agevolazione si applica a tutti i contratti individuati dal co. 3 dell’art. 2 della L. 9.12.98 n. 431. Rientrano quindi in tale definizione:
– i contratti “agevolati” per finalità abitative aventi durata minima di tre anni con obbligo di proroga di altri due, salvo gli specifici casi di diniego;
– i contratti di natura transitoria per il soddisfacimento di particolari esigenze delle parti, la cui durata non può essere inferiore ad un mese e superiore a 18 mesi;
– i contratti relativi agli studenti universitari di durata non inferiore a sei mesi e non superiore a tre anni sottoscrivibili dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

Abitazione principale e immobili assimilati – Esenzione IMU e TASI ad eccezione delle unità immobiliari A/1, A/8 e A/9

Dall’1.1.2016, le abitazioni principali e le relative pertinenze, con l’eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non devono versare nè l’IMU, nè la TASI.
In una news del Dipartimento delle Finanze 30.5.2016 è stato confermato che le assimilazioni all’abitazione principale previste per l’IMU dall’art. 13 co. 2 del DL 201/2011 si estendono anche alla TASI. In pratica, a meno che non si tratti di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, IMU e TASI non sono dovute per:
– una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso;
– gli alloggi appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
– i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal DM 22.4.2008;
– la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
– un unico immobile (iscritto o iscrivibile nel Catasto come unica unità immobiliare e per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica) posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate, alle Forze di polizia, dal personale del Corpo nazionale dei Vigili del Fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia.

Fabbricati rurali – Accatastamento – Rilevanza della categoria catastale (Cass. 20.5.2016 n. 10467)

La Cassazione, con la sentenza 20.5.2016 n. 10467, ha ribadito quanto già affermato dalle Sezioni Unite, sentenza 21.8.2009 n. 18565, relativa alla verifica della sussistenza del requisito di ruralità dei fabbricati.
Nello specifico, si afferma la necessità di distinguere due ipotesi a seconda delle risultanze catastali:
– se l’accatastamento qualifica il fabbricato come rurale e non è stato impugnato né dal contribuente né dal Comune, la questione relativa alla sussistenza della ruralità non può essere messa in discussione nel giudizio sull’ICI;
– se il fabbricato è privo di rendita catastale, spetta al giudice investito della controversia relativa all’ICI il compito di verificare l’esistenza delle condizioni di ruralità, fermo restando l’onere della prova in capo al contribuente.
Quindi, l’immobile iscritto nel Catasto fabbricati come rurale, con l’attribuzione della relativa categoria (A/6 o D/10), non è soggetto all’imposta.
L’attribuzione all’immobile di una diversa categoria catastale deve essere invece impugnata specificamente dal contribuente che pretenda la non soggezione all’imposta per la ritenuta ruralità del fabbricato, restando altrimenti quest’ultimo assoggettato ad ICI.

Immobili detenuti dalle imprese – Prima rata dell’IMU e della TASI entro il 16.6.2016

Entro il 16.6.2016 deve essere versata la prima rata dell’IMU e della TASI per l’anno 2016 anche per gli immobili di proprietà o detenuti dalle imprese, ad eccezione dei beni merce.
Come di consueto, un problema particolare è posto dai fabbricati non iscritti in Catasto e sprovvisti di rendita, classificabili nel gruppo catastale “D” (immobili a destinazione speciale) quali gli opifici, che nello stesso tempo risultino interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati nei loro bilanci.
Per tali immobili infatti, l’art. 5 co. 3 del DLgs. 504/92 prevede una particolare modalità di determinazione della base imponibile, basata sull’applicazione di appositi coefficienti di adeguamento ai costi storici di acquisto o di costruzione dell’immobile risultanti dalle scritture contabili (inventario) alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione, ovvero, se successiva, alla data del loro acquisto.
I coefficienti per l’anno 2016 sono stati stabiliti con il DM 29.2.2016.

IMU – Riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato – Novità della legge di stabilità 2016

In sede di versamento della prima rata di IMU e TASI per l’anno 2016 occorre tenere conto delle modifiche apportate dalla legge di stabilità 2016 (co. 10 dell’art. 1 della L. 208/2015) alle abitazioni date in comodato a parenti, ricordandosi anche che l’acconto deve essere corrisposto in base alle aliquote e alle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente.
La norma prevede, dall’1.1.2016, una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU (e di conseguenza anche della TASI) per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (ovvero ai genitori oppure ai figli) che la destinano ad abitazione principale.
La riduzione, tuttavia, spetta a condizione che il comodante possieda al massimo due abitazioni che insistono nello stesso Comune, di cui una utilizzata come propria abitazione principale e l’altra concessa con contratto di comodato registrato a un parente in linea retta di primo grado (padre/figlio) che la utilizza come propria abitazione principale.
Se il comodante possiede tre abitazioni, il beneficio non spetta e per l’immobile concesso in comodato, al fine del calcolo dell’acconto 2016, si dovrebbe utilizzare l’aliquota ordinaria stabilita dal Comune per il 2015.