Immobili strumentali – Contratto registrato recante canone inferiore al reale – Atto integrativo registrato che prevede canone più alto – Nullità – Effetti (Cass. SS.UU. 9.10.2017 n. 23601)

Pronunciandosi a Sezioni Unite, con la sentenza 9.10.2017 n. 23601, la Corte di Cassazione ha affermato che il contratto di locazione di un immobile non abitativo (ma lo stesso vale per gli abitativi), che non contenga alcuna simulazione sul canone, ove non registrato nel termine di 30 giorni, è nullo ex art. 1 co. 346 della L. 311/2004, ma tale nullità è sanabile, ex tunc, con la registrazione tardiva, atteso che si tratta di una nullità testuale per violazione della norma imperativa sulla registrazione.
Invece, ove il contratto di locazione sia tempestivamente registrato, ma indichi un canone inferiore a quello reale ed un accordo integrativo non registrato indichi il canone (più elevato) effettivamente pattuito, tale accordo è insanabilmente nullo (ex art. 13 della L. 431/98, se si tratta di un immobile abitativo, ed ex art. 79 della L. 392/78, se si tratta di immobile strumentale). La nullità dell’accordo:
– non può essere sanata da una tardiva registrazione dell’accordo medesimo, trattandosi di nullità virtuale per illiceità della causa (atteso che lo scopo della parti è l’evasione fiscale);
– non investe l’originario contratto di locazione che resta valido (compresa la previsione del canone inferiore).

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