Locazione di immobile da parte di un soggetto diverso dal titolare di diritti reali

Con la sentenza 8.11.2017 n. 26447, la Corte di Cassazione ha precisato che i canoni di locazione relativi ad alcuni immobili sono tassabili, quali redditi fondiari, soltanto in capo al soggetto che possiede l’immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale escludendo ogni altra forma di possesso o detenzione (art. 26 del TUIR).La Corte precisa che tale previsione non è suscettibile di interpretazione estensiva per cui non va compreso tra i redditi di fabbricati quello derivante dalla locazione di un immobile stipulato da una un soggetto che non risulti l’effettivo proprietario (in tal senso Cass. 19166/2003).

Nello specifico, i canoni non possono essere tassati con le regole proprie dei redditi fondiari in capo al promissario acquirente dell’unità immobiliare locata.

In questo caso, infatti, come precisato dalla C.M. 27.5.94 n. 73 (risposta 2.3.1), nelle more del trasferimento del diritto di proprietà, il reddito dell’unità immobiliare oggetto della futura compravendita (pari alla rendita catastale rivalutata) deve essere dichiarato dal promittente venditore, sia nel caso in cui il promissario acquirente sia stato immesso nel possesso, sia se il medesimo lo abbia concesso in locazione a terzi. In quest’ultimo caso, tuttavia, il promissario acquirente avrebbe dovuto dichiarare i relativi proventi quali redditi diversi ai sensi dell’art. 67 del TUIR alla stregua di un reddito di natura fondiaria non determinabile catastalmente. 

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